Jackson Pollock am Poller (Photo:P. Grosse)
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Joseph Beuys vorm Poller (Photo: P. Grosse)
Während die FM-Wissenschaft mir harsch vorwirft, ich hätte keine Ahnung vom Paradigmenwechsel zwischen Hausmeisterei und Facility Management, bemüht sich die “Financial Times” darum, mich behutsam darüber aufzuklären:
Facility-Management – Chancen für Generalisten und Spezialisten
(von Richard Haimann)
Verschiedene Ausbildungswege führen ins Facility-Management. Es geht auch ohne akademischen Abschluss. Mit dem stets mürrischen Hausmeister alter Schule hat der Job aber nichts mehr zu tun.
Wer nicht zur Branche gehört, fragt sich oft, was ein Facility-Manager eigentlich tut. Häufig wird immer noch an den schlecht gelaunten Hausmeister gedacht, der mit seiner Werkzeugkiste durch die Gebäude schleicht oder an Putztrupps, die Waschräume unter Wasser setzen und Papierkörbe leeren.
Dabei geht es heute um wesentlich mehr, was auch kaufmännisches und technisches Wissen und Organisationstalent voraussetzt. Schließlich soll ein Gebäudemanager wissen, wie Immobilien unter ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten nachhaltig erstellt und bewirtschaftet werden – und wie dabei langfristig Kosten zu sparen sind.
“Der Einsatz des Facility-Managers ist vor allem dadurch geprägt, dass er im Auftrag des Immobilieneigentümers für ausgelastete, effizient betriebene Objekte und zufriedene Nutzer Sorge zu tragen hat, um dem Renditeinteresse des Eigentümers gerecht zu werden”, sagt Klaus Homann, Studiengangleiter Facility Management an der Berufsakademie (BA) Stuttgart.
Ob als Objektmanager, im Vertrieb, in der Einsatzplanung oder der Arbeitsorganisation des Dienstleisters – er ist immer verantwortlich für Planung, Steuerung und Überwachung sogenannter Unterstützungsprozesse.
Dass Licht, Haustechnik, Reinigung und Klima in einem Gebäude funktionieren, kann genauso dazugehören wie die Bereitstellung von Büroservices und Verpflegungsdiensten, die Deckung des Logistikbedarfs, die Gewährleistung des effizienten Einsatzes von Informations- und Kommunikationstechnik und die der Sicherheit der Mitarbeiter.
Die Arbeitsfelder eines Facility-Managers sind Banken, Versicherungen, Hotels, Krankenhäuser, soziale Einrichtungen oder auch öffentliche Verwaltungen.
Noch vor einigen Jahren gab es nur einen Weg in die Immobilienbranche – über das Studium der Betriebswirtschaftslehre. Mittlerweile gibt es immer mehr eigene Studiengänge an Fachhochschulen wie etwa an der Technischen Fachhochschule Berlin und der an der Fachhochschule Münster, wo nach einem sechssemestrigen Studium der Bachelor Total Facility Management vergeben wird.
Neben Grundkenntnissen in der Betriebswirtschaftslehre, Sozialwissenschaften, Naturwissenschaften und Methodik gibt es auch anwendungsorientierte Teile wie die Bearbeitung von Fallstudien während der Praxisphase.
Aber auch wer keinen akademischen Abschluss anstrebt, hat durchaus Chancen. Ausbildungskonzepte sind die Servicekraft FM, der zertifizierte Facility-Manager oder die Ausbildung zum Fachwirt Facility-Management. “Wir verstehen das als Aufstiegsfortbildung auf der Meister- und Technikerebene”, sagt Hartmut Zehrer, Vorstand des Deutschen Verbands für Facility Management (Gefma) und zuständig für die Aus- und Weiterbildung.
“Der Fachwirt zielt auf das mittlere Management”, sagt Zehrer. Dennoch sind 60 Prozent der Teilnehmer Akademiker. “Eine praxisorientierte Ausbildung kommt bei den Kandidaten besser an”, sagt Zehrer. “Die wollen wissen, wie Facility-Management in der Realität funktioniert.” Ziel des berufsbegleitenden Lehrgangs von zwölf Monaten oder als Vollkursus von neun Monaten:
Der Fachwirt kann FM-Prozesse ganzheitlich analysieren und auch optimieren. Teil der Ausbildung ist eine Projektarbeit, die in einer mündlichen Prüfung verteidigt werden muss. Im Fokus des Arbeitskreises Aus- und Weiterbildung des Gefma steht die Anpassung erarbeiteter Richtlinien an die Weiterentwicklungen im FM-Bereich.
Stand früher die Ausrichtung im technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagement im Vordergrund, ist es jetzt das Prozessmanagement. “Künftig sollen angehende Fachwirte nicht nur Dienstleistungen in der Nutzungsphase der Immobilie managen, sondern auch in der Lage sein, für Neubauten oder Bauten im Bestand FM-gerechte Konzepte zu realisieren”, sagt Zehrer.
Trotz dieser erschöpfenden Auskunft bleibe ich jedoch dabei: Der dynamische neue Facility Manager – das ist der überkommene “mürrische Hausmeister”, nur dass er und die Mieter mit FM nun besser ausgebeutet werden als über die noch handylosen alten Hausmeistereien (HM).
Die derzeitige Finanzkrise geht weder an den einen noch an den anderen spurlos vorüber. Das Handelsblatt meldete:
Mit einem lachenden und einem weinenden Auge betrachtet Jens Koenen derzeit die Auswirkungen der Wirtschaftskrise. Der Leiter für Marketing und Geschäftsentwicklung bei der Hectas Gebäudedienste Stiftung & Co. KG in Wuppertal sieht einerseits Produktionsstopps und Kurzarbeit in der Automobilindustrie, unter denen der Facility-Management-Dienstleister leidet: „Wir haben viele Zulieferer als Kunden“, sagt Koenen. „Wenn dort ganze Werke stillgelegt werden, fallen auch die Reinigungs- und Sicherheitsdienste der Gebäude weg – und das wirkt sich natürlich auf unser Geschäft aus.“
Andererseits lassen sich die FM-Unternehmer in dieser Krise aber auch was Einfallen – Not macht erfinderisch! Dazu das Handelsblatt:
Mit einem Nischenprodukt hingegen hofft Jörg Nitzsche, Geschäftsführer des Einzelunternehmens Toni Taubenabwehr und Schädlingsbekämpfung in Frankfurt am Main, die Krise zu überleben. An Gebäuden installiert Nitzsche Vorrichtungen zur Vogelabwehr. Zum Beispiel halten akustische Signale die Tiere vom Einflug in geöffnete Lagerhallen ab, und nur für das Vogelauge sichtbare Folien verhindern den Zusammenstoß mit Glasfassaden. „Wir konzentrieren uns auf ein hoch spezialisiertes Produkt, das wohl kein größeres FM-Unternehmen jemals in sein Portfolio aufnehmen wird“, sagt Nitzsche. „Wir nutzen die Krisen-Zeit, um uns mit Innovationen so aufzustellen, dass wir bereit für den Markt sind, wenn die Unternehmen wieder mehr investieren.“
Das kann allerdings noch dauern: Kunibert Lennerts, Professor für Facility Management an der Universität Karlsruhe, prognostiziert der Branche eine längere Durststrecke: „Die Facility Manager müssen sich auf eine Talfahrt im Sog der Wirtschaftskrise einstellen, die mindestens zwei Jahre andauern wird. Ich rechne damit, dass der Markt erst in drei bis vier Jahren wieder wachsen wird.“
Ganz anders dagegen das Internetportal “iz-jobs.de/karriere” – live von der Facility Management Messe in Frankfurt/Main:
Das Thema Recruiting stand am dritten und letzten Messetag der Facility Management in diesem Jahr ganz oben auf der Agenda. Hatte doch Bernd Romanski, Geschäftsführer von Hochtief Facility Management und Vorsitzender des Ausstellerbeirats, angekündigt, in den nächsten zwei Jahren werde die Branche 10.000 Arbeitsplätze schaffen. Und so gaben sich die Personaler und Personalberater auf dem Recruiting-Forum am Vormittag das Mikrofon in die Hand und rührten die Jobtrommel.
Es werden also Hausmeister/Facility Manager gesucht – gleichzeitig müssen alle, die bereits einen Job haben, um diesen bangen. Noch ertragen die Betroffenen diesen Double-Bind halbwegs gelassen. Dafür wagen immer mehr Mieter, ihre Kunden, den Aufstand – wie die “Süddeutsche Zeitung” berichtete:
Zehn bis zwanzig Mal im Jahr trainiert Matthias Neu, Professor für Betriebswirtschaft an der Hochschule Darmstadt, Teilnehmer aus der Wohnungswirtschaft im “Umgang mit schwierigen und aggressiven Mietern”, nicht selten gemeinsam mit einem Polizeihauptkommissar. Dort lernen sie, bedrohliche Situationen zu meistern.
SZ: Bevor wir hier Millionen von Mietern Unrecht tun: Wie groß ist die Zahl der aggressiven Mieter eigentlich?
Neu: Das Gros der Mieter ist friedlich. Bei insgesamt circa sieben Millionen Wohnungen, die von großen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften verwaltet werden, liegt die Zahl aggressiver Mieter im Promillebereich. Dennoch hat die Gewalt binnen vier Jahren leicht zugenommen. Das ergaben empirische Untersuchungen aus den Jahren 2004 und 2008, die an meinem Institut gemacht wurden. Demnach herrscht zu 68 Prozent verbale Gewalt in Form von Beschimpfungen und Beleidigungen vor. Drohungen nehmen einen Anteil von 30 Prozent ein, in zwei Prozent der Fälle kommt es zu körperlichen Angriffen.
SZ: Gibt es Städte oder Regionen, in denen sich das Phänomen häuft?
Neu: In den meisten Städten gibt es soziale Brennpunkte. Gesellschaftliche Probleme spiegeln sich eben auch in großen Wohnbaugesellschaften. Besonders betroffen sind riesige Wohnanlagen, die zum großen Teil öffentlich gefördert werden. Bundesweit lässt sich ein Nord-Süd- sowie ein Ost-West-Gefälle feststellen. Generell geht es in Bayern und Baden-Württemberg relativ friedlich zu.
SZ: Was sind die Ursachen für Wut und Gewaltausbrüche?
Neu: Wenn Mieter eine negative Botschaft von ihrem Vermieter erhalten, kann es zu aggressivem Verhalten kommen. Sei es, dass der Hausmeister einen Mieter anspricht, weil dieser sich nicht an die Hausordnung hält, sei es, dass die Wohnungsgesellschaft den Mieter anmahnt, weil er die Miete nicht zahlt.
SZ: Können Sie Beispiele geben?
Neu: Wenn ein Mieter nachts randaliert, wenn jemand die Wohnanlage beschädigt oder verwüstet, muss der Vermieter einschreiten. Ein Brief, ein Anruf oder ein Besuch lösen dann beim Betroffenen Wut, Stress oder Frustration aus.
SZ: Das sind die Auslöser, aber was sind die tiefer liegenden Ursachen?
Neu: Sehr oft sind dies die eigenen Probleme des Mieters, die dieser auf die Mitarbeiter der Wohnungsgesellschaft überträgt. Hinzu kommen Faktoren wie Stress, das erlernte soziale Verhalten sowie das Aggressionspotential des Mieters. Bei älteren Bewohnern spielt Demenz eine zunehmende Rolle.
SZ: Welche Strategien geben Sie Ihren Seminarteilnehmern an die Hand?
Neu: Es bringt nichts, eine aufgeladene Situation weiter zu verschärfen, daher setze ich auf Deeskalation. Die Teilnehmer sollten ruhig bleiben, sich in die Situation des Mieters hineinversetzen –
zunächst einmal zuhören, den Mieter ausreden lassen, Verständnis zeigen, Fragen stellen, gemeinsam nach Lösungen suchen. Das hilft in 95 Prozent der Fälle.
SZ: Und was tun bei den restlichen fünf Prozent?
Neu: Man sollte sich auf einen schwierigen Termin gut vorbereiten. Wen besuche ich? Hat er ein Alkohol- oder Drogenproblem? Wie viele Mitbewohner treffe ich dort an? Gibt es einen Kampfhund in der Wohnung? Außerdem sollte man in bestimmte Wohnungen nicht allein gehen, immer ein Handy dabei haben und vorher die Fluchtwege checken.
SZ: Das hört sich dramatisch an.
Neu: Es gibt auch dramatische Situationen, etwa Zwangsräumungen: Die Bewohner befinden sich in einer für sie existentiell bedrohlichen Situation. Manche drohen, sich umzubringen oder “Eindringlinge” anzugreifen. Da habe ich viel von der Polizei gelernt. Es ist wichtig, rechtzeitig Hilfe einzufordern.
SZ: Ist das nicht sehr belastend für die Mitarbeiter?
Neu: Ja, sie stehen unter extremem Stress. Viele sind unsicher oder haben einfach Angst. Keiner wird auf solche Situationen in der Ausbildung vorbereitet, weder die Hausmeister noch die Mitarbeiter aus der Hausverwaltung. Von einer ehemaligen Teilnehmerin weiß ich, dass sie eine Therapie machen musste.
SZ: Welches Rüstzeug geben Sie den Teilnehmern mit auf den Weg?
Neu: Wir spielen in Trainings typische Situationen durch, mit denen die Teilnehmer in der Praxis konfrontiert sind – Trunkenheit, Heulen, Drohungen, Bestechung, Störungen oder Provokationen. Damit legen wir bei den Teilnehmern Handlungsmuster an, die sie in realen Situationen abrufen können.
SZ: Raten Sie den Teilnehmern, Karate zu lernen?
Neu: Das wollen wir ja gerade nicht. Wir wollen jedem körperlichen Konflikt aus dem Wege gehen, wir wollen vermitteln, eine Situation richtig einzuschätzen, um Konflikte zu entschärfen.
(Interview: Ingrid Brunner)
Konkret können die “körperlichen Konflikte” zwischen Facility Managern und Facility Mietern z.B. so aussehen – wie die Schwäbische Zeitung berichtete:
Im Oktober vergangenen Jahres waren sich der Hausmeister eines Mietshauses in Munderkingen und die Eigentümerin eines Fahrrads in die Haare geraten. Der Mann wurde vom Ehinger Amtsgericht am Mittwoch wegen Körperverletzung in Tateinheit mit Beleidigung zu einer Geldstrafe von 1800 Euro verurteilt. Was war passiert? Der Familienvater hatte das kaputte Fahrrad im vergangenen Jahr hergerichtet, nachdem sich keiner der Hausbewohner als Eigentümer des Rads zu erkennen gegeben hatte, und das Rad eigentlich zum Entsorgen bereit lag. Tatsächlich aber gehörte es einer früheren Hausbewohnerin, die inzwischen ausgezogen war. An einem Oktoberabend 2008 kam sie nach Munderkingen, um ihr Fahrrad abzuholen. Die Frau suchte den Hausmeister auf; dieser war bereit, ihr das von ihm reparierte Rad gegen 20 Euro auszuhändigen – es kam zum Streit. Die Frau weigerte sich, für ihr Fahrrad zu bezahlen. Der Mann und die Frau beleidigte sich aufs Übelste, die Frau griff nach einem herumliegenden Tischtennisschläger und schlug dem Mann damit ins Kreuz, sagte der Angeklagte. Daraufhin habe er sich umgedreht und ihr “eine voll mitgegeben”. Nach Aussage der Frau sollen es sogar mehrere Faustschläge in ihr Gesicht gewesen sein. Sie blutete und wurde von Bekannten ins Ehinger Krankenhaus gebracht und dort zwei Tage stationär behandelt. Laut ärztlichem Attest erlitt sie eine Schädelprellung. Einen Schlag ins Gesicht der Frau gab der Angeklagte vor Gericht zwar zu, ebenso die Beleidigungen, “es ging nom ond rom”, so der Familienvater. Allerdings bestritt er, mehrmals zugeschlagen zu haben.
Oder so, wie es die “Berliner Morgenpost” schilderte:
Aus bislang unbekannten Gründen randalierte ein 15-Jähriger im Eingangsbereich der Schule in der Ravenéstraße. Als ihn zwei Hausmeister beruhigen wollten, bedrohte er die beiden mit einer Mistgabel und schlug einem mit der Hand ins Gesicht. Die Schule sprach dem 15-Jährigen ein Hausverbot aus.
Bzw. so, wie es die Nordwestdeutsche Zeitung meldete:
Die Toilette der Realschule in Bad Zwischenahn ist verstopft. Schon wieder. Die Tür ist abgeschlossen. „Schüler haben Papierkugeln ins Klo geworfen“, bemerkt Hartmut Geßner kopfschüttelnd im Vorbeigehen, „jetzt können sie es nicht mehr benutzen“. Für den Hausmeister gehören verstopfte Klos zum Arbeitsalltag, er regt sich nicht auf über solche harmlosen Streiche. Vor dem Hintergrund der jüngsten Vorfälle von Vandalismus an der Schule ist in diesem Moment anderes wichtiger: „Rund 20 000 Euro Schaden sind entstanden“, schätzt Geßner, „durch Schäden in den vergangenen vier bis sechs Wochen.“
Der aktuellste und zugleich schwerwiegendste Fall hat sich gerade erst an diesem Wochenende ereignet. Laut Polizeiangaben stiegen bisher unbekannte Täter über eine gesperrte Feuerleiter auf das Dach der Schule und zerstörten dort 38 Lichtkuppeln.
„Das Gebäudemanagement der Gemeinde schätzt den Schaden auf 14 000 Euro“, so Geßner. „Wahrscheinlich war es eine Mutprobe“, vermutet er – „wären die Vandalen eingebrochen, wären sie vier Meter in die Tiefe gefallen.“ Schon in den Wochen zuvor sei es immer wieder zu Fällen von Vandalismus gekommen, berichtet Geßner: eine beschmierte Wand an der Hauptschule, ein ruiniertes Fußballtor und eingeworfene Glasscheiben an der Sporthalle. „Es ist ein Kampf gegen Windmühlen“, meint der Hausmeister.
Die FMler und Hausmeister stellen sich schon mal auf noch Schlimmeres ein – wie “volksfreund.de” berichtete:
Es ist zehn Uhr, als der silberne Opel Kombi langsam auf das Gelände der Realschule in Baumholder fährt. Ein schwarz gekleideter Mann mit Sturmhaube auf dem Kopf steigt aus, nimmt eine Pistole aus dem Rucksack, schnallt einen Rucksack über, in die rechte Brusttasche seiner Jacke stopft er ein mit Pappe umhülltes Rohr, aus dem ein Kabel schaut. Seelenruhig marschiert er zu dem Schulhof, wirft zwei Rauchbomben. Als eine Lehrerin sich ihm in den Weg stellt, schießt er ihr in den Bauch, schwer verletzt bricht sie zusammen, Schüler laufen schreiend davon. Der zweite Schuss trifft den Hausmeister. Er ist sofort tot. Der Amokläufer geht in die Schule. Schüsse und Schreie sind von draußen zu hören.
Erstmals übte gestern die Polizei unter realistischen Bedingungen die Bewältigung eines Amoklaufes an einer Schule. Die Großübung, an der über 50 Einsatzkräfte und 50 Bereitschaftspolizisten teilnahmen, war bereits seit langem geplant.
In Summa: Die Facilitymanagerei ist nicht die Überwindung bzw. Lösung der Hausmeisterprobleme, sondern verschärft sie bloß!
