vonkritisch betrachtet 25.02.2021

kritisch betrachtet

Kontroverse Themen fazinieren Katharina Sophie Hübener seit ihrer Jugend, von Gesellschaft über Politik bis hin zur Wirtschaft beleuchtet sie aktuelle "heiß diskutierte" Thematiken.

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Bislang hat die Corona-Krise Hauspreise und Mieten nicht einbrechen lassen. Allerdings könnte sich das noch ändern – insbesondere in bestimmten Städten.

Die Immobilienpreise und Mieten kennen seit etwa acht Jahren nur eine Richtung – stetig deutlich nach oben. Vor Kurzem hat das Analysehaus Empirica in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien ermittelt. Dabei zeigt der Index aus über zwei Millionen Inseraten das Mittel aus Miet- und Kaufpreisen. Die Preise für solche Wohnungen und Häuser haben demnach seit der Finanzkrise 2007 in Deutschland zuerst jahrelang stagniert – und sind dann vom ersten Quartal 2012 bis zu diesem Jahr im ersten Quartal um 55 Prozent gestiegen.

Wenn die Inflation herausgerechnet wird, bleibt noch immer ein kräftiger und realer Wertzuwachs von etwa 45 Prozent. Der Anstieg war vor allem in den Wachstumsregionen deutlich, die Preise verteuerten sich dort ungefähr um 64 Prozent. Sogar in Regionen, bei denen es sich um Schrumpfungsregionen handelt, wo jährlich über ein Prozent der Einwohner wegziehen, wurden die Immobilien um einen Drittel teurer. Allerdings ist mehr als die Vergangenheit die Frage spannend, wie es weitergeht nach der Corona-Krise. Das kann niemand wirklich wissen, doch mittlerweile gibt es gute Hinweise. Laut einer aktuellen Auswertung von Empirica stiegen die Preise selbst nach dem Beginn der Corona-Krise für die Verkäufe von Wohnungen und Häuser für ein bis zwei Familien in München, Berlin und Hamburg weiter an. Demnach ging es nur in Frankfurt bergab.

Die Wunschpreise der Anbieter müssen natürlich nicht den Verkaufspreisen entsprechen, die tatsächlich gezahlt werden. Dennoch kann festgehalten werden, dass keine Rede von einem flächendeckenden Preisrückgang sein kann, diese ziehen eher weiter an. Nur die Mieten haben etwas nachgegeben. Der Geschäftsführer von Empirica, Reiner Braun, schränkt die Aussagekraft dieser Zahlen jedoch etwas ein: Zu der Hochzeit der Corona-Krise, in den Monaten April und Mai, wurden deutlich weniger Immobilien vermietet oder verkauft. Braun sagt, dass auf den Markt insbesondere Objekte kamen, von denen die Verkäufer ziemlich sicher waren, diese trotz der Pandemie zu einem guten Preis loszuwerden. Die angebotenen Immobilien waren daher im Schnitt hochwertiger als in den vorherigen Monaten. Dadurch dürfte ein guter Teil erklärt sein, warum in drei der vier Städte die Kaufpreise nochmals anstiegen.

Braun zufolge muss es auch nicht zwangsläufig dabei bleiben, dass die Preise mehr steigen als zu sinken. Es ist aber ersichtlich, dass Preise dann sinken, wenn mehr Angebot als Nachfrage vorliegt. Im deutschen Immobilienmarkt dürfte eine solche Situation jedoch erst dann vorliegen, wenn zahlreiche Finanzierungen platzen oder gar Notverkäufe durchgeführt werden. Aber das dauert immer einige Monate.Zuerst konsumieren klamme Immobilienbesitzer weniger: Eventuell kann ein Motorrad verkauft, ein Urlaub abgesagt oder von den Eltern etwas Geld besorgt werden. Sollte das nicht reichen, reden die Hausbesitzer mit der Bank und versuchen dann, die Tilgung ein wenig zu senken. Wenn auch dieser Versuch scheitert und die Bank des Hausbesitzers auf stur schaltet, kann das Haus nicht mehr gehalten werden. Fachmann Braun vermutet, dass sich erst später herausstellt, ob zahlreiche Notverkäufe durchgeführt wurden.

Für Kapitalanleger wird es schwierig, die für sehr viel Geld eine hochwertige Immobilie gekauft haben und darauf gehofft haben, diese für noch mehr Geld weiterverkaufen zu können. Von diesen Spekulanten dürfte die Rechnung nicht mehr aufgehen. Allerdings sind mit solchen teuren Wohnungen und Häusern nicht exklusive Luxusobjekte gemeint, die zum Beispiel russische Oligarchen besitzen. Es dürfte mehr als eine Corona-Pandemie brauchen, bis diese Personengruppen in Zahlungsschwierigkeiten geraten und die Preise deshalb fallen. Auch können sich Eigentümer einer Doppelhaushälfte oder einer typischen Wohnung freuen: Diese dürften auch zuallerletzt preislich sinken. Weil spätestens mit der Geburt des zweiten Kindes der Wunsch nach eigenen vier Wänden enorm wächst, bleibt dort die Nachfrage praktisch unauslöschlich. In Zeiten des Homeoffice steigt sie eher weiter. In diesem Segment ist ein Überangebot aufgrund zu vieler gebauter Häuser immer noch nicht in Sicht. Braun prognostiziert, dass für selbstgenutzte Eigenheime ein Preiseinbruch am unwahrscheinlichsten sei.

Es könnte, wenn überhaupt, regional zu Problemen kommen. Ein genauer Blick lohnt insbesondere in Städten wie Wolfsburg oder Ingolstadt. Falls dort die großen Autohersteller und Zulieferer zehntausende Angestellte entlassen sollten, könnte Empirica zufolge der Markt einbrechen um 10 bis 15 Prozent. Allerdings sieht es dank der zunehmenden Corona Lockerungen und der vielen Fördermilliarden nicht danach aus. 

Mieten und Kaufpreise steigen laut Prognose weiterhin

Im Bundesweiten Durchschnitt werden die Mietpreise für Wohnungen dieses Jahr zwischen 2,5 und 3 Prozent zulegen. Im Vergleich zum vergangenen Jahr wäre das nur geringfügig weniger. Der IVD führt als Begründung an, dass sich die aktuelle Marktsituation nicht geändert habe. Es gäbe nach wie vor sehr viel Nachfrage für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen.

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